我国房价收入比的社会差距与住房政策体系的基本构想

摘取　要：2005年，我国房价收益比平均值只有6.77，远比很高，但社会差距较小：低于收益户的房价收益比平均值是22.69，最低收益户平均值是2.45，前者是后者的9.3倍。因此，我国不应更进一步完备住房政策：通过税收政策来调控市场，通过政策性金融手段来提升居民的缴纳能力；对低收入家庭，主要通过廉租房政策来确保其基本的居住于市场需求；对低收益家庭，不应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。　　关键词：房价收益比；社会差距；住房政策 　　　 　　房价收益比是所指居民购房总价与家庭年收入的比值，是实地考察居民购房能力的一个通行指标。

在国外，计算出来房价收益比所挑选的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收益或平均收入，但国内一般都用平均数。　　根据历年《中国统计资料年鉴》发布的涉及数据计算出来，2005年我国平均值房价收益比只有6.77，并不很高。

1991年至2005年的平均值房价收益比在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是相当大，解释我国居民的购房能力较强。但为什么大多数人的感觉与此结论截然不同?原因在于我国居民收入差距较小，用非常简单平均数近无法体现我国居民购房能力的差距，只有较为有所不同收益群体的房价收益比，才能现实体现出有我国居民购房能力的实际差距。　　 　　一、我国房价收益比的社会差距 　　 　　(一)有所不同收益群体房价收益比的计算出来。

本文根据《中国统计资料年鉴》获取的城镇居民收益分组资料，计算出来出有从低于收益户到最低收益户共七个组的房价收益比(是各组的平均水平，折合)，如表格1右图。　　 　　分析表格1可得出结论以下结论：一是我国中等收益户的房价收益比相似全国平均水平。中等以下收益户的房价收益比低于全国平均水平，而中等以上收益户的房价收益比高于全国平均水平。二是我国低于收益户的房价收益比相当大。

2005年约22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收益比也较小，2005年约14.74，是全国平均水平的2倍多。三是我国最低收益户的房价收益比较小。

2005年只有2.45，是全国平均水平的36％。低收益户的房价收益比也较小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5％。

四是我国最低收益户和低于收益出产的房价收益比差距相当大。2005年二者的差距约20.24，低于收益产房价收益比是最低收益出产的9.3倍。

　　 　　(二)有所不同收益群体房价收益比的变动特点。从表格1可显现出，我国有所不同收益群体房价收益比的变动具备以下特点：一是中等收益以下家庭的房价收益比呈现出大大下降趋势。其中，中等收益户的房价收益比从2000年的6.67下降到2005年的7.75，增幅为16.2％。低收入户的房价收益比从2000年的10.81下降到2005年的14.74，增幅为16.2％。

而低于收益户的房价收益比下降速度更加慢，从2000年的14.76下降到2005年的22.69，增幅高达53.7％。二是低收益以上家庭的房价收益比呈现出大大上升趋势。其中，低收益户的房价收益比从2000年的4.17上升到2005年的4.10，降幅为1.7％。

最低收益户的房价收益比从2000年的2.95上升到2005年的2.45，降幅为20.4％。三是我国最低收益户和低于收益户房价收益比的差距在加快不断扩大。

2000年低于收益户房价收益比是最低收益户的5倍，2001年不断扩大到5.4倍，2003年不断扩大到8.5倍。2004年又不断扩大到8.9倍，2005年更进一步不断扩大到9.3倍。

必须解释的是，因为没人均住房面积的分组数据，以上数值只是估计。由于低收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收益比可能会大于本文的计算出来值；而低收益家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收益比可能会低于本文的计算出来值。

但由于低收益家庭的现实收入水平要大大低于统计数据，其现实的房价收益比应高于本文的计算出来值。因此。即使考虑到人均住房面积差异这一因素，“我国有所不同收益群体房价收益比差距相当大，而且有更加大的趋势”这一结论也依然正式成立。

　　 　　(三)房价收益比差距不断扩大的主要原因。2000年至2005年，我国每户住房总价快速增长1.83倍，年均快速增长12.8％；低于收益户家庭收入年均快速增长3.5％，比住房总价增长速度较低9.3个百分点；中等收益户家庭收入年均快速增长9.6％，比住房总价增长速度较低3.2个百分点；中等偏上户家庭收入年均快速增长11.3％。比住房总价增长速度较低1.5个百分点；低收益户家庭收入年均快速增长13.2％，比住房总价增长速度低0.4个百分点；最低收益户家庭收入年均快速增长17.2％，比住房总价增长速度低4.4个百分点。

只有低收益以上家庭的收益增长速度才低于房价下跌速度，中、低收入家庭的收益增长速度都高于房价下跌速度，特别是在是低收入家庭收入增长速度与房价增长速度差距相当大，如表格2右图。　　 　　如果以房价增长速度与中等收益家庭收入增长速度大体实时为合理标准看，我国近两年房价增长速度显著偏高，这必要造成中、低收入家庭购房缴纳能力上升。但由于低收入家庭收入增长速度仍然较低，即使房价增长速度维持在一个合理水平，这些家庭的房价收益比也仍然不会较高，与中、低收益家庭的差距也不会之后不断扩大。因此，我国房价收益比差距不断扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入快速增长较慢，而房价快速增长过慢。

　　 　　二、我国房价收益比的国际较为 　　 　　(一)平均值房价收益比的较为。关于房价收益比的合理范围，有国际机构曾明确提出4:1－6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计资料口径不完全一致，国内曾有学者明确提出我国房价收益比的合理范围不应是4:1－9:1之间。实质上，房价收益比的强弱不受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住于习俗等诸多因素的影响，而有所不同国家、有所不同时期享有的涉及因素很不一样。

因此，房价收益比的国家差异相当大，并没所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料表明，房价收益比最低的为30，低于的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收益比在6以上，还有一部分在4以下，列为4－6范围内的只有一小部分国家(地区)。

虽然没国际惯例，但通过上述数据可显现出，国际房价收益比的平均水平在6.4－8.4之间(闻表格3)。从这个标准看，我国当前的平均值房价收益较为较低，而且与国际平均水平相似。　　 　　(二)房价收益比的社会差距较为。

根据世界银行《2001年世界发展指标》获取的1998年全球96个国家(地区)房价收益比资料展开的分组测算：家庭收入在999美元以下(低于收益户)的国家(地区)，房价收益比平均数为13.2；家庭收入 在3000—3999美元之间(中等收益户)的国家(地区)，房价收益比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收益户)的国家(地区)，房价收益比平均数为5.6。如表格3右图。

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